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房地产权知识问答 【引用】  

2013-01-27 23:43:05|  分类: 引用 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产权知识问答 【引用】

     1、什么是房地产?
答:房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、构筑物。
  2、什么是房地产权?
答:指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、构筑物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等。
  3、《城市房屋权属登记管理办法》是何时实施的?
答:该办法于1997年10月24日经建设部第六次部常务会议通过,10月27日以建设部57号令签发。自1998年8月1日起施行。2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产权属登记管理办法〉的决定》修正 ,中华人民共和国建设部令第99号2001年8月15日发布施行。
  4、为什么要进行房地产权登记?
答:房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段,是政府为健全法制,加强房地产管理,依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用:⑴产权确认,即确认房地产的权属状态;⑵保障权利人的合法权益;⑶加强房地产管理,即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。
  5、房地产权登记有何法律效力?
答:依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后,产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权利,任何其他人无权干涉或妨碍,否则产权人可依法请求法律上的保护。
  6、我市市区房地产登记发证工作由哪个部门负责?
答:潮州市市区城市房屋权属登记发证工作具体由潮州市房地产管理局产权管理科及潮州市房地产交易所负责。
  7、《房地产权证》有什么作用?
答:《房地产权证》是权利人合法拥有该房地产,并依法对其进行管理、经营、使用和处分的凭证。
  8、为什么要换证?
 答:为统一《房地产权证》的发放,加强房地产权属管理,过去颁发的《房屋所有权证》都要更换成新的《房地产权证》,原有的《房屋所有权证》在更换前继续有效。
  9、新的《房地产权证》有什么特点?
答:新的《房地产权证》分别设置土地、房屋两个栏目,对土地使用权,房屋所有权分别进行登记,以确认权利人的上述两项权利。
  10、《房地产权证》记载哪些内容?
答:《房地产权证》记载的内容包括权利人状况,土地及房屋情况等。具体有:权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、层次、座落、坐标等内容。
 11、房地产登记的程序是怎样的?
答:房地产登记按下列程序办理:(1)提出申请;(2)受理申请;(3)审查申请文件;(4)权属调查;(5)依法公告;(6)确认房地产权利;(7)将核准登记事项记载在房地产登记册上;(8)计收规费并颁发房地产权利证书;(9)立卷归档。
  12、房地产登记的种类有哪些?
答:房地产登记的种类分为初始登记、转移登记(二手交易)、抵押登记、变更登记、其它登记。  13、怎样申请房地产权登记?
答:申请房地产权登记,应当按照规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应在规定时间内核准登记,并发给房地产权属证书。
  14、房地产权登记机关核准登记需要多长时间?
答:申请房地产权初始登记的自受理之日起60个工作日内,申请转移登记的自受理之日起30个工作日内,申请抵押登记的自受理之日起15个工作日内,申请变更及其它登记的自受理之日起30个工作日内。潮州市房地产管理局简政提速:申请初始登记的(缴纳税费后)10个工作日内,申请转移登记的(缴纳税费后)12个工作日内,申请抵押登记的4个工作日内,申请变更及其它登记的缴纳税费后12个工作日内。(注:继承登报除外)
  15、房地产登记的权利人名称是如何确定的?
答:房地产登记的权利人名称根据如下办法确定:(1)企业法人:为该企业法人的法定名称;(2)国家机关、事业单位,为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称;(3)非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;(4)个人:为合法身份证明上的姓名;(4)共有人:为各权利人的名称或姓名 。
  16、房地产登记是以什么为单位进行登记的?
答:房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地,是指以权属界线组成的封块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的,各权利人分别对该宗土地上的建筑物、构筑物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。
  17、不按规定时间申请房地产登记,应承担什么责任?
答:不按规定的时间申请登记的,按登记费的3倍以下收取登记费。
  18、采取欺骗手段骗取房地产登记的,应承担什么法律责任?
答:利用欺骗手段获得核准登记的,由登记机关撤销核准登记,没收其非法所得,并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的,应负赔偿责任。 
  19、哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请?
 答:下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请(1)申请文件不齐全;(2)申请不符合规定。
  20、哪些房地产登记需要由当事人共同申请?
答:房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
     21、哪些房地产登记可由当事人单独申请?
 答:下列情形的房地产登记,当事人可单独申请;(1)土地使用权或建筑物、构筑物所有权的初始登记;(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记;(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记;(4)变更登记;(5)因土地使用年期届满的注销登记;(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。
  22、申请房地产登记,可否委托他人代理?
答:申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的,应向登记机关提交经公证的申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。
  23、哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定?
答:有下列情形之一的,登记机关可作出暂缓登记的决定:(1)产权纠纷尚未解决的;(2)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的;(3)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的;(4)有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的;(6)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
  24、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?
答:有下列情形之一的,登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项:(1)当事人对房地产不拥有合法权利的;(2)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件,采取欺骗手段获准登记的;(3)登记机关审查有疏忽,核准登记不当的。
  25、什么是房地产权初始登记?开发企业确认商品房权属的时限是多长?
 答:指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、构筑物的所有权进行的登记。开发企业申请确认商品房权属的时限为3个月内。
  26、商品房初始登记的时限是多少? 
答:商品房初始登记时限:购房者必须在开具购房发票之日起30日内(居住香港、澳门申请时间为6个月,台湾及国外申请时间为1年)。 
  27、申请 商品房备案登记应提交什么资料?
 答:申请商品房备案登记应提交下列文件:(1)申请书;(2)立项批文;(3)国有土地使用权证或土地来源证明(原件);(4)建设工程规划许可证;(5)建筑工程施工许可证;(6)商品房预售许可证;(7)房地产开发企业资质证明;(8)法人资格证明、身份证(复印件)或法人授权委托书。(注:经济适用住房备案登记除提交商品房备案登记材料外,还应提交计划部门的批准文件和物价部门批准的销售价格文件。)。
  28、申请房地产权初始登记应提交什么资料?
 答:申请房地产权初始登记应提交下列资料:(1)申请书;(2)权利人身份证或户口证明(复印件),港、澳、台同胞应缴验港澳台同胞的身份证及回乡证。居住在外国的华人或外国人应持有护照和经译成中文的身份证明;(3)广东省商品房买卖合同(省建设厅统一监制);(4)售房发票及商品房销售证;(5)契税完税凭证;(6)监护人身份证(复印件)和监护人与房屋权利人关系证明;(7)房地产勘测调查表、房屋平面图、墙界表(由测绘部门出具)。
29、哪些房地产登记需要通告?通告期是多长?
答:申请房地产权属继承转移登记及申请补发《房地产权证》需要进行通告。通告期分别为30日及6个月。
  30、如何确定土地的使用年限?
答:凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
  31、什么叫确权?
答:确权是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
  32、开发企业确认商品房权属须提交什么证件?
 答:开发企业确认商品房权属须提交的证件: (1)国土部门核发的《国有土地使用证》;(2)《建设工程规划许可证》;(3)《建设工程竣工验收证明书》;(4)开发企业的营业执照、资质证书和法人委托书。
  33、房地产权属调查包括哪些内容?
 答:房地产权属调查包括:审查土地来源是否合法,占地是否超出规定的范围;审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况;确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。
  34、什么叫房屋的建筑面积?房屋的建筑面积包括哪些?
 答:房屋的建筑面积是指建筑物外墙(或外柱)勒脚以上各层外围水平投影面积包括阳台、挑廊、地下室 、楼梯等。房屋的建筑面积包括套内面积和共有面积二个部份。
  35、什么叫房屋的共有面积?
 答:房屋的共有面积是指业主共同占有或共同使用的建筑面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
  36、房屋的共有面积如何分摊?
 答:每户(或单位)应分摊的共有面积按如下原则进行计算:(1)有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算。(2)如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。
  37、什么是房地产转让?
答:房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、构筑物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
  38、哪些情况需要办理房地产转移登记?
 答:经初始登记的房地产,有下列情形之一的,当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记:(1)买卖;(2)赠与;(3)交换;(4)继承;(5)共有房地产的分割;(6)人民法院判决、裁定的强制性转移;(7)依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
  39、房地产转让应遵循的原则是什么?
答:房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
  40、房地产买卖合同应当具备哪些条款?
 答:房地产买卖合同应当具备以下条款:(1)当事人的姓名或者名称、地址;(2)房地产权利证书编号;(3)房地产座落的位置、面积、四至界线;(4)、土地宗地号、土地使用权的性质和年限;(5)房地产的用途;(6)买卖价款及支付方式和日期;(7)房地产交付使用的日期;(8)公用部分的权益分享及共有人的权利义务;(9)违约责任;(10)合同纠纷的解决办法;(11)合同生效的条件及时间;(12)双方认为必要的其他事项。
  41、什么样的房地产不能转让?
 答:下列房地产不得转让:(1)根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(4)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;(5)权属有争议的;(6)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
  42、有哪些行为不属于房地产转让?
 答:下列行为不属于房地产转让;(1)共有人之间对共有房地产的分割;(2)国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。
  43、有哪些行为视同房地产转让?
 答:下列行为视同房地产转让:(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的;(2)一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的;(3)收购或者合并企业时,房地产转移为新的权利人所有的;(4)以房地产抵债的;(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。
  44、房地产转让时,其它公用设施是否一起转让?
答:房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。
  45、什么是房地产交换?
 答:房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。
  46、房地产交换有差价的,差价部分如何办理?
 答:房地产交换有差价的,应当就差价部分按有关规定交纳税费。
  47、什么是房地产赠与?
 答:房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
  48、什么情况下,房地产赠与免交土地增值费?
 答:父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费,但应缴纳税费。
  49、在什么情况下买房需签订房地产现售合同?在什么情况下买房需签订房地产预售合同?
答:购买已竣工验收、交付使用的商品房,买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的商品房时,应签订房地产预售合同。
  50、房地产开发商申请预售商品房时应具备什么条件?
答:房地产开发商预售商品房应当符合下列条件:(1)土地使用权已经依法登记,取得权属证书;(2)取得《建筑工程规划许可证》和《建筑施工许可证》;(3)七层以下(含本数)的商品房已完成结构工程并封顶,七层以上(不含本数)的商品房已完成三分之二结构工程。
 51、办理房地产转让需提交什么资料?
 答:(1)《房地产权登记申请审批书》;(2)《房地产权证》或其它权利证书;(3)买卖合同书;(4)行政划拨或减免地价款的土地,需提交市国土资源局同意转让的批准文件及补足地价款的证明;(5)房改房上市应有市房改办的批复;(6)身份证明;(7)非法人单位的,需提供其产权部门同意转让的证明。
  52、什么情况下可变更或解除房地产买卖合同?
 答:发生下列情形之一的,可以变更或解除房地产买卖合同:(1)经当事人双方协商一致,并且不因此损害国家利益和他人利益的;(2)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的;(3)因一方违约,使房地产买卖合同履行成为不可能的;(4)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。一方当事人根据本条第(1)、(2)、(4)项的规定要求变更或者解除的,应当及时通知对方。
  53、什么样的房地产应经主管机关批准后方可转让?
 答:下列房地产应经主管机关批准,并补足地价款后,方可转让:(1)通过行政划拨取得土地用权的;(2)取得土地使用权时减免地价款的;(3)法律、法规规定的其他情形。
  54、以买卖方式转让房地产时,同等条件下什么人有优先购买权?
 答:(1)房地产共有人;(2) 抵押权人;(3)房地产承租人;一项房地产买卖同时具有上列当事人时,按上述顺序依次享有优先购买权。
  55、什么叫房地产抵押?
 答:指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
  56、申请抵押登记应提交什么资料?
答:(1)《潮州市房地产抵押登记申请审批表》;(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(3)抵押合同;(4)《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明;(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(6)房地产估价机构出具的《评估报告书》;(7)登记机关认为必要的其他文件。
  57、预购商品房如何进行抵押登记?
答:预购商品房抵押时,应提交《潮州市个人购房按揭贷款备案登记申请审批表》、身份证明、主合同、抵押合同和房地产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章及发给《抵押备案证明书》。
  58、同一抵押物设立若干抵押权时,如何办理登记?
答:以同一房地产设定若干抵押权时,抵押人在设定抵押权前,须将设定抵押权状况告知各抵押权人,抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
  59、抵押关系终止时,如何办理注销抵押登记?
答:抵押权与债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。抵押当事人应当在抵押关系终止之日起15日内,到原登记机关办理注销抵押登记。
  60、什么情况下不能办理房地产抵押登记?
答:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)依法不得抵押的其他房地产。
千山万水 20:50:45
  61、已抵押的房地产能否转让?
答:根据《中华人民共和国担保法》及《城市房地产抵押管理办法》的规定,已抵押的房地产可以转让,但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
  62、以房地产设定抵押向金融机构贷款,是否一定要办理登记?
答:根据《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的规定,以房地产做为抵押物向金融机构贷款,一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。抵押合同自登记之日起生效,所以,只有办理了抵押登记,抵押合同才有法律效力。
  63、什么情形属于房地产变更登记?
答:(1)房地产使用用途改变的;(2)权利人姓名或名称发生变化的;(3)房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。
  64、申请变更登记应提交什么资料?
答:(1)《房地产变更登记申请书》;(2)房地产权利证书;(3)身份证明;(4)改变房地产用途的,应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书,需补地价的,还应提交付清地价款证明;(5)改变权利人姓名或名称的,应提交有关行政机关的批准文件。(6)房地产地址名称变更的,应有地名办或派出所的证明。
  65、遗失《房地产权证》如何申请补领?
 答:《房地产权证》毁灭或遗失的,权利人应向房地产所在地的房地产行政主管部门报失,申请补发。登记机关收到申请后,予以登报通告,六个月后予以补发。
  66、申请补发《房地产权证》需提交哪些资料?
 答:(1)刊登声明的报纸,以及电台、电视台通告遗失声明;(2)具结书;(3)身份证明;(4)补发《房地产权证》的申请书。
  67、房屋在什么情况下登记机关应当作出不予登记的决定?
答:(1)属于违章建筑的;(2)属于临时建筑的;(3)法律、法规规定的其他情形。
  68、什么是总登记?
答:总登记也叫静态登记,是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
  69、房屋在什么情形下由登记机关直接代为登记?
答:(1)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;(2)无人主张权利的房屋;(3)法律、法规规定的其他情况。
  70、房屋在什么情形下经权利人申请可以准予暂缓登记?
 答:(1)因正当理由不能按期提交证明材料的;(2)按照规定需要补办手续的;(3) 法律、法规规定可以准予暂缓登记的.
71、在什么情况下登记机关有权注销房地产权属证书?
 答:(1)申报不实的;(2)涂改房屋权属证书的;(3)房屋权利灭失,而权利人未在规定时间内办理房屋权属注销登记的;(4)因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
  72、抵押权人对抵押房地产的处分因什么情况而中止?
答:(1)抵押权人请求中止的;(2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经抵押权人同意的;(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的;(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产;(5)其他应当中止的情况。
  73、处分抵押房地产所得金额,依什么顺序分配?
答:(1)支付处分抵押房地产的费用;(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款;
(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押人造成的损害;(5)剩余金额交还抵押人。
  74、如何识别真伪《房地产权证》?
 答:(1)凭《房地产权证》到市房管局档案室查询,看是否已有登记记录,房地产证号、房地产座落位置等是否属实。(2)注意识别《房地产权证》上所盖印章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。
  75、什么是房屋拆迁?
答:房屋拆迁是拆迁人在建设活动中,因建设项目用地需要,对在建设项目用地范围内,依照有关法律、法规和规章的规定,依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为,它是房地产权益转移的一种特殊方式。
  76、房改房上市需提供哪些资料?
答:成本价房改房上市需提供资料:(1)业主身份证复印件和正件;(2)成本价房改房上市交易申请呈批表(一式二份);(3)房地产权属证书复印件和正件;(4)评估价格通知书。标准价房改房上市需提供资料::(1)业主身份证复印件和正件;(2)标准价房改房上市交易申请呈批表(一式三份);(3)房地产权属证书复印件和正件;(4)评估价格通知书;(5)公房出售核准价通知复印件。
  77、拆迁安置房办理房地产权属登记需提供哪些资料?
答:拆迁安置房办理房地产权属登记需提供资料:(1)拆迁安置补偿协议书、发票(增购部分)、销售证;(2)被拆迁房屋的有关产权依据,属继承房屋还应提供继承申请书;(3)身份证;(4)缴纳税费单据。
  78、已办理产权证的两人共有房产,如何过户给一个人?
答:可以通过买卖或赠与的方式进行。当事人持双方签定买卖合同或办理赠与公证和房地产评估书,到市房地产交易所办理过户手续。
  79、申请二手房按揭应具备什么条件?
答:申请人条件为:(1) 年满18周岁,具有完全民事行为能力的中国公民,在本市有常住户口;(2) 有稳定的经济收入,信用良好,具备还贷款本息的能力;(3) 拟购房产应属潮州市市区(不含枫溪区),产权明晰,可进入房地产市场流通,竣工年限在15年以内,且不在近期拆迁公告范围内;(4) 同意以所购房产作抵押;(5) 贷款银行规定的其他条件。
  80、申请二手房按揭应提供什么资料?
答:购房人需提供资料为:(1)合法有效的身份证明(身份证、户口簿等);(2)收入证明材料;(3)买卖双方签订并经市房地产交易所鉴证的《房地产买卖合同》,已办理过户手续并办妥《房地产权证》(期限在三个月内),契税发票、评估报告书;尚未办理过户手续的需提供首期付款依据、评估报告书等;(4 )贷款银行和房管部门规定的其他材料。卖房人需提供资料为:(1)合法有效的身份证明;(2)拟交易房产的产权证明文件,如《房地产权证》等;(3)房产共有人同意出售的书面声明;(4)贷款银行和房管部门规定的其他材料。

 
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